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财富新地:打造凤岗CBD价值王座

2008.03.05

财富新地:打造凤岗CBD价值王座

——从凤岗城市发展的现状及趋势,看财富新地商业价值的高成长性及其必然性


  沃尔玛、麦当劳、女人世界、大地影院等众多国际国内品牌商家的蜂拥而至,将凤岗史无前例地推向商贸一线,凤岗,从来没有象今天这样聚焦如此之多商界炙热的目光,也从来没有象今天这样让自己的城市价值如此昭彰并得到广泛认可。
  然而,曾几何时,由于过分偏重制造业而使城市建设及商业发展严重滞后,凤岗长期被排除在现代商业文明之外,也一直淡出于人们的视线之中。这个富甲一方的城市,虽然地区生产总值和居民储蓄存款快速接近100亿元水平,拥有1000余家外企且城市综合经济实力高居东莞第二,但在外界的认知度上,并没有赢得与其相符的印象。
  在城市建设上。凤岗具有工业型城市的典型特征,厂房多且零散,环境差且脏乱,人口增加并未伴随城市建设的配套跟进,中心城区几十年如一日未曾有根本性改变,且城市建设无整体规划,城市功能无明显分区,工业区与生活区呈犬牙交错,互相羁绊而致使生活质量不高、投资环境受损,城市品位难以提升。
  在商业发展上。“马路经济”的营商模式一直根深蒂固地制约着凤岗现代商业的发展。规模不足、网点分散,且因商业形态初级化、经营管理传统化,致使凤岗商业尚处在初始开发的半荒芜状态。虽然存在中心城区、雁田、官井头—油甘埔三个商业片区的“鼎足”之势,但同样受规模及业态所限,并由于缺乏专业的规划、经营和管理而终究难成气候。而整体商业环境的不尽人意,反过来又阻滞了外地品牌商家布点凤岗的脚步,长期以来,凤岗全境甚至找不到一家外地品牌商家的踪迹!
  城市建设滞后以及因现代商业物流业缺位所导致的产业关联度不高、经济包容性不强,使凤岗虽享深圳“后花园”、东莞“南大门”之名,处深莞互通要冲而不得其实,不论城市知名度还是对外经济拓展力都与东莞先进镇区相去甚远,只能坐视樟木头、常平、长安、虎门等地风生水起、各领风骚,而本地旺盛的购买力却因市场的无法满足而不断外流。
  凤岗亟待改变!崛起中的凤岗,召唤现代化的商业文明;崛起中的凤岗,要有自己的“城市名片”!
商贸凤岗,财富“新地”
  为赢得凤岗发展更为广阔的空间,新一届凤岗镇委镇政府顺应时势和民愿,以城市建设为突破口,拉开了凤岗城市改造升级的序幕。2001年,镇委镇政府在东莞市规划局的指导下,根据全镇社会、经济、文化、环境、交通、公共设施等发展现状,对镇区建设规划进行了重新修订,出台了跨度20年的《凤岗镇域总体规划修编(2001—2020)》,后经不断完善,最终形成了以中央行政区、中央商业区及城市居住区互相衔接而又分区合理的总体规划布局。2005年,耗资25亿元的中心城区改造工程“一河两岸”正式启动,同一年,建设“商贸凤岗”的发展目标明确提出。
  凤岗正经历着一场前所未有的城市化变革。而在这场变革中,中央商业区的规划建设无疑是整个凤岗战略转型的重要一环,齐头并进的城市建设与商业发展两大目标,在中央商业区的规划发展上实现了直接的对接与融合。
  凤岗只有一个CBD,历史选择了财富新地
  CBD是一个城市财富的聚集体。如果亚搏app登录入口用国际上一些成功CBD的共有特征来衡量财富新地所在片区,便会发现,它于凤岗作为中央商业区的潜质实在不遑多让。
  首先,区位独特,位于凤岗中心城区的核心地段。
  过去,凤岗由于长期以凤深大道作为城市唯一发展轴而形成了如今中心城区纵深狭窄的线状布局,由此而使凤岗中心区的中心聚合效应和多维辐射功能无法彰显,各片区发展难以均衡。为改变这一现状,正在实施中的凤岗镇域总体规划在保留东深公路这一传统城市发展主轴外,全新规划了与之呈十字交叉的凤怡路(西接永盛大街)作为另一发展主轴,以实现两线成面、由线及面的整体发展。而凤岗商业中心区,正处在两条城市主轴的交汇点上,仿佛凤岗天然的坐标原点,在中央行政区与城市主要居住区之间左右逢源,对凤岗全域产生多维辐射。其在区位及功能上的“中心”优势,实非其它区块所能替代。
  第二,拥有凤岗最为发达的内外交通体系。
  地利之便成就了该片区交通之便。依托两条城市主干线,一个以该片区为中心的四通八达的内外交通网络铺织成型。南北向,以凤深大道为纽带联通莞深;东西向,通过永盛大桥衔接东深河两岸,并分别接驳东深二线和凤观公路,向西,可及平湖、观澜、黄江、龙华等地,向东,与东莞东部镇区及深圳龙岗、惠州连成一片。举步可及的现代交通网络,为人流、物流的通达顺畅提供了可靠保障。
  第三,拥有凤岗最大的人口流量。
  作为凤岗传统商业旺地,财富新地片区一直是凤岗人口流量最为集中的区域。仅东深公路,日均车流量就高达6万多辆。近两年,随着中心区改造升级步伐不断加快,亚搏app登录入口卧龙山花园、财富新地等多个高档楼盘开发兴建,尤其自永盛大桥建成通车之后,北岸城区被纳入该片区核心商圈之中,该片区人口覆盖将更为集中,且具有充沛购买力的高端人群所占比例更加庞大。
  第四,服务功能配套齐全,拥有凤岗最高的公共服务集中性。
  财富新地片区不仅是凤岗规划的唯一商业中心区,而且片区之内集中了凤岗目前主要的公共服务配套设施和机构。在以财富新地为中心的十分钟步行半径内,分布有10余家银行营业网点、五星级酒店、医院、学校、行会商会、政府办公机构等,其商务服务配套功能集中度凤岗最高。
第五,代表凤岗商业发展最高水准,是凤岗现代商业开先河者。
  财富新地首次以“一站式”购物的全新商业概念,将购物、休闲、娱乐、旅游等功能集于一身,并首次将沃尔玛、麦当劳、大地影院、女人世界等国内外知名主力商家及其先进的商业营运管理理念带入凤岗,是凤岗现代商业文明的首倡者和奠基者,必将对其传统商业模式和格局产生根本性变革。
  第六,具有凤岗最高的商铺租金。
  凤岗商业中心区自开工兴建以来,片区所辖商铺租金也一路水涨船高,以目前推向市场的财富新地临街商铺为例,多数保持在每月每平方米180—300元之间,超过了东莞、深圳市区许多新建区域的租金水平,显示在凤岗整体经济发展水平的支撑下,片区商业价值和发展前景已得到投资者认可。随着建设项目逐步到位,预期这里的土地价格和租金水平仍会稳步提升,成为名副其实寸土寸金的商业旺区。
  财富新地——凤岗CBD价值王座
  对凤岗商业中心区高度期待的,不仅仅是零散的商铺投资客,更有以沃尔玛为代表的大型品牌商家的专业眼光。众所周知,世界最大零售企业沃尔玛在店铺选址上的苛刻及进入一个新市场的谨慎业内无人能出其右,在其内部,有一整套项目考查的标准和机制,对各个备选项目进行着最严格的监控和把关。比如沃尔玛一般选址要求,项目须临近城市交通主干道,至少双向四车道;商圈内人口年龄结构以中青年为主,收入水平不低于当地平均水平;在1.5公里范围内人口达到10万以上为佳;物业层高不低于5米,期楼不低于6米;楼板承重在800KG/平方米以上,期楼要求在1000KG/平方米以上;每层有电动平板梯相连,地下车库与商场之间有竖向交通连接;卸货区必须满足3辆普通卡车及1辆40尺货柜车同时卸货等等,项目之繁复,标准之具体、条件之苛刻,可以想见。
  沃尔玛的谨慎和保守还体现在,他们的店面分布主要集中在经济发达、人口密集的中心城市,国内三线城市少有涉足。即便有,也是适用内部最严格的标准。那么,是什么让地处镇区的亚搏app登录入口财富新地让沃尔玛如此怦然心动,不惜投入大量人员一年多的精力和心思以争取入驻成功呢?沃尔玛司职区域拓展的负责人给亚搏app登录入口列举了选择财富新地的十条理由,除前文所及凤岗经济实力、地理交通等外围环境因素外,财富新地项目本身特有的优势还在于:
  1、硬件配置
财富新地大厦典型气派的现代建筑风格使其具有强烈的地标意义。大厦单层建筑面积12000多平方米,层高5.5米,柱距达10米以上。大厦内配备有7部平板电梯、6部扶手电梯、2部货梯、4部升降梯及2部观光电梯,交通动线四通八达,不存在任何死角,并且任何一层都可直下停车场,停车场配置300多个停车位。此外,大厦二层将架设有人行天桥连接东深公路两侧,可保障行人安全并对客流进行有效引导。
  2、项目交通
  地处两条城市主干道东深路及凤怡路的交汇处,金凤路穿越项目,形成相互交织的交通路网,可便利联通镇内各村及周边各地。
  3、商业规模?
  财富新地是凤岗CBD的名片。项目总占地面积5.8万平方米,总建筑面积16.7万平方米,商业建筑面积近10万平方米,为东莞东南部规模最大的超级购物中心,与周边传统商业市场、规划中的城市时尚商业街有效衬托,共同组成凤岗未来唯一中央商业区。
  4、辐射商圈
  项目雄踞凤岗成熟商业中心金凤路商圈,周边聚集政府行政机构以及金凯悦酒店、亚搏app登录入口卧龙山花园、亚搏app登录入口财富新地花园等高尚住宅区;周边两公里半径内拥有强大消费力15万人,并可借助现代交通网络辐射凤岗全境及深圳北部、东莞东南部广大地区。
  5、定位规划
  项目定位科学,规划合理,业态齐全。设计有“三主七次七街区”,“三主”即三大主力店,分别为沃尔玛、女人世界及品牌百货;“七次”即七大次主力店,分别为麦当劳得来速餐厅、大地影院、品牌家电、购书中心、美食城、数码港及娱乐城;“七街区”即七大商业街:潮流时尚步行街、精品街、名店坊、数码街、滋味街、生活街及财富食通街等。
  6、政府支持
  财富新地为凤岗政府“一河两岸”及中心城区改造升级重点工程,政府给予了多方政策支持——打造金凤路步行街、规划凤怡路为城市发展轴、将东深河改造成城市景观河等等。凤岗政府还就项目引进沃尔玛写入年度工作报告中,表明政府对沃尔玛进驻凤岗抱有强烈期待。
  7、亚搏app登录入口实力
  亚搏app登录入口地产为东莞本土行业领先的品牌企业,也是本省经济实力最为雄厚的民营企业之一,享有良好的社会声誉和市场口碑,自1997年成立以来,已成功推出了桥头正丰豪苑、塘厦亚搏app登录入口休闲购物城、世纪新城、半山豪苑、寮步亚搏app登录入口世纪豪门、凤岗卧龙山花园等一大批高品质楼盘,赢得了社会的普遍赞誉。具有开发商业地产的丰富经验,也有对项目高度负责的诚意和决心,且其背后有广东亚搏app登录入口集团作为强大资金后盾,值得信赖。
  8、专业管理团队
  亚搏app登录入口地产组建了专业管理团队,对项目实施定位、规划、招商及后期管理,凭借其丰富的实战经验,能给物业提供科学优质的管理服务。
沃尔玛,不仅仅是沃尔玛
  在全球零售业界,沃尔玛已经不仅仅是沃尔玛,它以自己40多年形塑而成的“零售王国”无以超越的品牌形象,已经演化为一个标杆、一面旗帜。跟着沃尔玛一起赚钱,已成为中小投资商屡试不爽的投资宝典。沃尔玛对于商业地产而言,意味着常年保持的平均每天3万的人流量,意味着周边业态的成熟,意味着越做越旺的商业繁华盛景,意味着迅速提升的物业价值和租金收益。而沃尔玛的进驻也无一例外成为一场“商业地震”,给进驻项目所在地的商业格局带来强烈冲击。那么人们不禁会问,沃尔玛的进驻究竟能给凤岗带来什么?至少体现在三个方面:
  首先,带来世界领先的商业服务及营运理念
  沃尔玛之所以能风行世界,首推其“薄利多销,天天平价”的服务承诺。这决非一句口号,而是有沃尔玛低进价、低成本、低加价的“三低”模式作为保障的。“为顾客节省每一分钱”的经营观念,使众多平民消费者以对价格的极度敏感而忠诚于沃尔玛。
  全新“一站式”(One-Stop Shopping)的购物体验。沃尔玛力求富有变化和特色,以满足顾客的各种喜好。其经营品类繁多,包括粮油、酱料、休闲食品、玩具、平价服装、化妆品、家用电器、日用百货、肉类果菜等,可提供约60000种优质低价的商品,满足“一站式”购物需求。
  顾客第一,微笑服务。关于沃尔玛的“顾客服务”,有两条大家耳熟能详的规定:第一,顾客永远是对的;第二,如果对此有疑义,请参照第一条执行。 另外为吸引顾客,沃尔玛还制定了著名的“三米微笑”原则:顾客行进至三米范围内时,员工需向顾客提供微笑服务,同时对顾客的微笑提出了量化的标准。
这些先进的商业营运及服务理念的引入,将对凤岗商业文明的整体提升形成积极的引导和促进,并使凤岗人民从购物中获得真正的实惠,享受到世界一流的消费服务。
  其次,给凤岗现行商业格局带来深远影响
  沃尔玛凭借先进的营运管理理念及强大的品牌影响力,使业界罕有对手有能力掠其锋芒,凤岗本地零散商家更是处于实力悬殊的非等量级状态,完全无力与其抗衡。因此,沃尔玛进驻凤岗商业中心区,将使中心区的功能和地位大大提升,商圈辐射范围相应拓展。相反,中心区以外传统商业市场的价值和作用大大降低,凤岗现行三足鼎立的平衡格局将被打破,中心商业区一方独大的局面不可避免,且有最终归于一统的趋势。
  再次,助推凤岗商业中心区地段不断升值
  沃尔玛每到一个城市,必然带来滚滚人流;而它每进驻一个城市,也都能让所在区域周边物业迅速增值,形成人流如织的商业旺景。因此,沃尔玛是国际公认的商业物业迅速升值的强力保障,它带来的强大的消费人流,往往使其周边紧邻的商铺和住宅成为商业投资的黄金码头。据国际权威AC尼尔森公司统计数据表明,沃尔玛每成功进驻一个商业区域,就能使周边的住宅物业平均增长20%—30%,商铺平均增长幅度在50%左右。这一“沃尔玛财富”现象已在中国诸多城市得到反复验证。
  案例一:沃尔玛1997年进驻东莞东纵大道的东湖花园之后,迅速成为周边市民购物消费的主要场所,在较短时间内,东湖花园的房价、商铺价位应声暴涨,从最初每平方米2800元升至5000元,二层商铺租金由当初每月每平米30元升至现在200元,售价更是增长了近560%。
  案例二:深圳市上步路白沙岭商铺的迅速崛起也是沃尔玛效应的典型反映。因沃尔玛带来人流量的巨大增长,连购物广场周边百花园二期的商铺租金也较沃尔玛进驻之前的2005年翻了两倍,沃尔玛的进驻使其商铺市价去年就超过了每平方米30000元。
  因此对于凤岗中心商业区来说,沃尔玛的进驻必将给财富新地及其周边物业带来极高的升值潜力,从而使财富新地的投资价值获得更大增长空间。
  此外,沃尔玛进驻将可为当地直接提供1000名就业岗位,并为当地带来可观的财政收入。凤岗人民都能从沃尔玛的进驻中享受到实实在在的好处。


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