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选择优质物业,规避置业风险

2007.04.19

  选择优质物业,规避置业风险
  ——广东省房协副会长、广东亚搏app登录入口集团副总裁兼亚搏app登录入口地产总经理刘光金接受深圳卫视专访
  4月19日,省房协副会长、广东省亚搏app登录入口集团副总裁兼亚搏app登录入口地产总经理刘光金应邀接受了深圳卫视的人物专访。在专访中,刘总就深莞两地楼市的发展现状及趋势、亚搏app登录入口地产如何领跑深莞半小时生活圈的思考和实践、政策调控背景下投资置业的风险控制等详尽阐述了自己的观点。此次访谈已在深圳卫视《第一地产》栏目中分作两集播出,获得了业界人士的广泛好评。本刊将访谈内容刊发于此,希求引起大家对深莞半小时生活圈的广泛关注,也通过专访对大家理性投资有所助益。
  深莞两地楼市发展趋势和东莞楼市现状
  记者:刘总,自从2004年开始,您是第三次和深圳观众见面了,是深圳观众的老朋友了。当前深莞两地楼市很热,您作为省房协副会长,同时也是亚搏app登录入口地产总经理,长期从事房地产研究与开发,在业界享有较高的知名度,请您谈谈目前深莞两地楼市的发展趋势将会是怎么样的?
  刘总:我想,当前莞深楼市的大幅度增长,主要是以下三个方面的原因造成的:
  1、近两年,国家经济呈两位数增长,特别是2006年GDP增幅达10.7%,比2005年加快0.3个百分点,十年来连续第4年突破10%,GDP首次突破20万亿元人民币大关。根据国家分配与再分配的原则,有几万亿元进入消费和待消费中,人们手中的钱多了许多。
  2、中国进、出口贸易顺差很大。国家用人民币去购买企业的外汇,势必增加人民币的发行量。2006年外贸出口为9690.8亿美元,增长27.2%,按现在汇率计算,相当于六万多亿人民币,所以,市场上增加了很多人民币。
  3、由于外企进入中国,每年都带来大约500亿美元外资,增大了资金总量;同时,国外投资者看好中国的股市和楼市,通过合法或不合法的手段大量进入中国,所以市场上流动资金数额庞大,这些资金主要流向股票、债券、期货、黄金、房地产等。从理论上讲,房价上涨的趋势仍然是显著的。中国是一个耕地贫乏的国家,同时亚搏app登录入口也看到国家最近对房地产市场的调控力度不断加大,这样都会影响楼市价格。
  深莞房价到底是涨还是跌?这个问题具体两个方面来回答:一方面从国家经济大趋势上来说,保持经济平稳运行和楼市的稳健发展,这是国家的大政方针,也就是说,楼市价格大起大落,是国家不愿意见到的,也是亚搏app登录入口前面所讲到的经济发展的因素所不支撑的。我看,在两三年内大幅度下跌和上涨的可能性较小,但波动是可能的。另一方面,近两年楼价上涨推动了发展商投资欲望的膨胀,市场投放量持续增加,从而投资回报率急剧下降,使投资欲望受到抑制。那么,亚搏app登录入口可以说,一部分质差价高和炒作成分较高的物业,将会发生价格回跌的情况;反之,那些价格不高,楼盘品质又很好的物业,仍将保持上升的趋势。
  记者:您刚才大体概括了深莞两地的房地产市场发展趋势。事实上,这几年东莞房地产市场突飞猛进,取得非常喜人的成绩,很多深圳人纷纷在东莞置业和投资,但其实还有很多深圳人对东莞房地产市场具体情况不是很了解,那么,东莞的物业投资风险大吗?
  刘总:近几年的确有越来越多的深圳人看好东莞的房地产市场,把这里作为走出深圳置业投资的第一站。而东莞,凭借优质的生态环境,雄厚的经济实力和便利的交通优势,与深圳进行着越来越紧密的融合,也催生了深莞半小时生活圈、深莞同城生活等多种新的生活模式。
  2006年东莞生产总值达到2624亿元,相当于欠发达省份的生产总量。外贸进出口总额842.2亿美元,其中出口总额473.8亿美元,增长69.2%。这么大的经济总量和增长势头,可以看出其消费力是很大的。
  同时,东莞近几年大力推进都市化进程和环境改造,基本上是按照现代国际化都市格局在进行,城市形象发生了翻天覆地的变化。而东莞的楼盘无论从规划、设计、还是品质、物业管理、创新能力已经不亚于深圳,特别是一些高档别墅社区,甚至还超过了深圳。东莞楼盘价位前些年很低,这不是因为楼盘素质低,而是其土地价格低、开发成本低造成的。这两年东莞房价也在快速上升,但与深圳比较起来,价格仍然偏低,同质物业价格仅深圳的六分之一到八分之一,一栋别墅还不到深圳一套同面积公寓的一半价钱。所以,它的风险相对会小一些。
  选择物业的原则和基本点
  记者:刘总,你作为房地产行业的资深专家,能否对亚搏app登录入口深圳人在东莞的投资置业给出一些指导性意见
  刘总:我想选择物业应把握以下几个原则和基本点。
  1、物业自住和投资打理的方便性。如果是自住,要看是否方便自己的生活和工作,如果用于投资,就会涉及到物业的维护和打理,那么与物业管理方及承租方的联系能否在自己的掌控之中是亚搏app登录入口需要考虑的。另外再结合物业是否具有方便性。从当前来讲,半小时生活圈的物业对有车一族一定具有方便性;对于无车族,近期确实存在便利性问题,但随着深圳地铁的延伸,莞深两地轻轨交通的连接,以及城市公共交通的优化,莞深两地城市生活一体化的形成,这种不方便性也会随之消失。
  2、物业设计的科学合理性。物业设计的科学合理性,从行家来看,可以用许多设计的经济技术指标去衡量,但对于一般的置业者来讲,无法对这些经济技术指标形成专业分析,可以着重关注以下几个方面:(1)规划、建筑密度、安全处理。这些可以凭直观去感受;(2)公共活动场所对老人、小孩、访客是否能够考虑周全;(3)室内空间布局是否科学合理;(4)外观视觉、建筑观感和建筑物本身与整个大环境是否协调,是否新颖、明快而平实,用材用料是否耐用而环保等等。
  3、物业自用和投资的可转换性。如果买来投资,比如买写字楼,除了考虑它的投资回报外,仍然要考虑将来的用途和定位;如果是自用,也要考虑以下因素:朝向,平面功能分配布局、停车和与外界交流联系是否方便,你所从事的行业与周边环境联系是否合理;如果是用于投资就需要考虑你出租对象是哪一个群体,这个群体他们需要的面积,可能承受的租金水平等一系列问题。这些因素清楚了,你的投资就是理性投资。
  4、物业的品质与价值优势是否明显。物业价值是否能增值,品质与价格作为最基本的因素。一个品质好价位低的物业,当然是风险最小的投资,那么这种性价比怎么去比较?比方说,亚搏app登录入口用福田区的物业与凤岗、塘厦物业比较,福田范围现公寓价格最高已达到30000/元平方米,建筑密度大概20%左右,容积率2.0,像这样一个同质物业在东莞塘厦、凤岗的价位在4000元到5000元之间。别墅亚搏app登录入口就拿南山区比较,其价位在80000元/平方米到100000元/平方米之间,而目前塘厦、凤岗的别墅才涨到10000元/平方米多一点,物业价位相差为六分之一到八分之一之间。
  5、开发商的诚信和对示范楼盘的了解。首先要选择品牌开发商,那些长期从事房地产研究与开发的房地产公司,比较符合我上述的要求。至于开发商的诚信判断,首先是过去已开发物业的品质,用材用料是否达到他的承诺;二是给消费者的广告承诺是否过度夸张;三是还要看这个物业销售是否有欺诈性,同时最好选择那些自带物业管理、又管理得比较好的公司。
亚搏app登录入口地产对深圳半小时生活圈投资置业的思考和实践
  记者:据了解,亚搏app登录入口地产作早在2004年已经进入深圳市场,是东莞最早进入深圳市场的房地产企业之一,是首家吸引深圳客户最多的东莞房地产企业,并取得巨大的成功,你们的秘诀在哪里?
?  刘总:谢谢你对亚搏app登录入口地产的关注,亚搏app登录入口地产的确是东莞最早进入深圳市场的房地产企业之一,也是首家吸引深圳客户最多的东莞房地产企业。
说秘诀,其实也谈不上什么秘诀。亚搏app登录入口清楚,在大都市生活的深圳人,对都市喧闹已产生了都市疲劳,向往宁静、安逸的山水田园生活,于是纷纷选择走出深圳。那么,想要走出都市,消除都市疲劳,就看你是否捷足先登,如果早,可能是半小时生活圈,如果晚了,或许是1小时或更多的时间,而亚搏app登录入口地产开发项目的所在镇区(例如塘厦、凤岗)基本上是深莞半小时生活圈之内。所以,前几年就得到聪明的深圳人的眷顾,这是亚搏app登录入口取得成功的重要原因之一。
  亚搏app登录入口认为,在激烈的市场竞争中,一个企业的经营理念往往能左右一个企业的成败。亚搏app登录入口企业的经营行为是建立在与客户“共赢”基础上的,能为顾客提供物超所值的产品和服务。一般来说,亚搏app登录入口地产的物业升值空间很大,因为,亚搏app登录入口除了把楼盘的品质建到最好之外,更重要的是,亚搏app登录入口卖楼都是从最低价位开始,每个楼盘都低开高走,比如2004年的塘厦亚搏app登录入口半山豪苑别墅,刚推出时的均价在5000元左右,而现在二手交易已经达到15000元了,翻了三倍有多。如果非得说秘诀,就算是吧。
  亚搏app登录入口地产自进入深圳市场以来,得到深圳人的热烈追捧。直至今天亚搏app登录入口已经为几千个深圳家庭提供了高品质的物业,深圳藉业主在亚搏app登录入口开发楼盘中占有相当大的比例,这是亚搏app登录入口再次进入深圳市场的信心所在。未来,亚搏app登录入口在深圳周边地区,尤其是凤岗还将有大量的性价比极高的物业推出,这必将对深圳生活、工作、投资产生积极的影响。


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