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人防地下车库经营收益权归谁?

2018.05.22

  去年以来,朋友圈中不断流传一篇《法院判了:停车位居民免费使用,开发商无权租赁!》网文。文中称在南京星汉花园停车位之争中,法院认为“地下停车库归全体业主所有,开发商应立即向业主委员会移交全部地下停车库”。如此说法加上耸人听闻的标题,自然引发全国小区业主的关注。
  极少有人注意到,这是一则谣言!早在2016年9月,微信官方辟谣专号“全民较真”就针对该文进行了辟谣、驳斥。但此则谣言传播广泛,已经误导了全国很多的小区业主。
  那么,类似的网络谣言究竟谬误在哪?按照我国现行法律,开发商是否对小区人防车位是否有产权、经营权?全国各地有哪些判例证明、参考?笔者这就一一理论。


南京星汉花园陷网红谣言
以未生效判决误导全国业主


  这篇网传谣言其实是一篇不严谨的媒体报道,原文发表于2003年,文中提到的判决结果并未生效,但近年却被很多自媒体或别有用心的人挖出来炒作。
2016年4月,由于该未生效的判决结果多次被“翻炒”,南京市鼓楼区法院不得不在官方微信平台专门辟谣。9月,微信官方辟谣公号“全民较真”也针对该网文辟谣,将其标记为谣言。
在《物权法》尚未出台的2003年,南京星汉花园停车位之争确实是全国首例,自然引起广泛的关注。当时,南京市鼓楼区法院一审判决认定“地下停车库归全体业主所有”。但开发商不服一审判决,向南京市中级人民法院提起上诉,经审理裁定:撤销原判,发回重审。
也就是说,网文所引用的一审判决根本就没有生效!
  直到2014年9月,南京市鼓楼法院作出重审判决,驳回了星汉花园业主委员会的大部分诉讼请求,但因地下车库中有23个停车位属于违规建设、6个车位应属业主保留车位,所以开发商须在判决生效十日内给付业主委员会车库出售款50万元。
什么意思呢?诉争车位共有59个,在23个违规车位、6个业主保留车位的争端中,开发商因存在违规行为而“输了官司”;但正规建设的另外30个车位,仍属于开发商的正当权益,出售款全部归开发商。重审判决书已经在裁判文书网上公布。
  按照现在的法律规定,关于小区车库的归属,大体是以是否公建分摊给全体业主和占用共有道路为“分界线”:已按公共建设面积分摊给全体业主和占用共有道路的车位,产权归全体业主;未分摊的地下停车位,产权归开发商。
  所以,类似“法院判决明确开发商无权出售小区车库”的假消息,别再相信了。


瑞士半山案例折射法律真相
一二审均判亚搏app登录入口雁田地产胜诉


  历史总是在重演。2017年以来,个别业主在微信群、QQ群散布“开发商无权出租小区车库”的不实信息,称亚搏app登录入口瑞士半山小区地下车库产权归全体业主,鼓动大家抵制开发商正当的租赁行为,并提起诉讼。但东莞市第三人民法院初审、东莞市中级人民法院二审均判定:“亚搏app登录入口雁田房地产开发公司作为案涉人防工程的投资建设方,依法对案涉人防工程(空间车库车位等)具有在平时管理、开发利用、经营收益等正当权利”。

  1.合同约定:
  人防车位未计入公摊面积

  亚搏app登录入口瑞士半山规划车位分为人防停车位和非人防停车位,由于数量有限,不能满足所有业主对地下车位的需求,2017年6月份,开发公司拟面向业主出租地下人防车库的规划停车位。但个别业主在亚搏app登录入口瑞士半山微信、qq群中鼓动广大业主抵制开发商出租停车位的正当行为。虽经亚搏app登录入口雁田房地产开发公司多次阐明小区地下车库的人防工程性质,告知依据《物权法》、《人民防空法》和购房合同的相关条文、约定,申明开发商出租行为正当、合法。但个别业主仍未停止侵权,并分别向东莞市第三人民法院提起诉讼,要求法院确认小区规划停车位出租合同要约无效、撤销《商品房买卖合同》中对地下人防车位经营收益权的相关约定。
  首先,亚搏app登录入口来看亚搏app登录入口瑞士半山《商品房买卖合同》中第十七条内容:双方可以就下列事项约定:1、该商品房所在楼宇的屋面使用权属该幢楼宇全体业主共有;2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权属该幢楼宇全体业主共有。3、整个项目小区用地红线范围内所配建的游泳池、规划地下人防空间和车库/车位及其他未列入分摊面积的建筑物的所有权和经营收益权归出卖人享有。4、见双方签订的其他补充协议。
  《商品房买卖合同》附件二约定,小区公共分摊建筑面积的内容包括:公共门厅、公共前室、公共走道、楼梯间、电梯间、水井、电井、管井、走廊、电梯机房、屋顶梯屋的建筑面积;套与公共建筑之间的分隔墙以及墙外水平投影面积一半的建筑面积。
  附件二特别强调:“独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防的地下室都不计入共有建筑面积”。

  2.一审判决:
  开发商有人防车位经营收益权

  市第三人民法院认为:亚搏app登录入口雁田公司与业主订立的《商品房买卖合同》内容真实、明确,依法成立,合法有效;《广东省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法 》第十三条规定,人民防空工程在平时可按有偿使用的原则开发利用,收益归投资者所有。法院认为,案涉人防工程系亚搏app登录入口雁田公司投资建设,从《商品房买卖合同》约定的建筑面积、套内面积、分摊面积与对分摊面积的说明以及商品房的总价、计算单价可见,亚搏app登录入口雁田公司并未将对人防工程的投资以及投资成果转移作为商品房出售市场定价的考虑因素,即业主所支付的购房款里并未包含转移案涉人防工程投资成果的对价。因此,去年7月7日,法院初审判定“亚搏app登录入口雁田房地产开发公司作为案涉人防工程的投资建设方,依法对案涉人防工程具有在平时管理、开发利用、经营收益等正当权利”。

  3.终审判决:
  个别业主对“投资者”认定理由与法规不符,驳回上诉

  提起诉讼的个别业主不服一审判决,向东莞市中级人民法院提起上诉,要求确认《购房合同中》中“人防空间所有权归亚搏app登录入口雁田公司”的约定无效,责令开发商立即停止出租人防车位的行为。理由是:人防工程系小区强制配套公益性建设项目,建设成本纳入小区开发成本,其开发成本已通过物业出售的方式转嫁给小区业主;“投资建设方并非《防空法》中‘投资者’的概念,涉案小区区分所有权之物业出售完毕后,亚搏app登录入口雁田公司便丧失了人防车位的‘投资者’资格,小区全体业主才是涉案人防工程的‘实际投资者’。”
  亚搏app登录入口地产认为,诉争人民防空工程的专项竣工验收备案表、建设工程规划许可证以及竣工验收备案证书均述明亚搏app登录入口雁田公司为亚搏app登录入口瑞士半山人防车库的建设者。而我国《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条清晰地界定了地下工程的建设单位就是地下工程的投资者。何况,《购房合同》中明确约定亚搏app登录入口瑞士半山小区内独立使用的地下室、车棚、车库、警卫室、管理用房、人防地下室都不计入共有建筑面积。
  对于瑞士半山人防工程“投资者”的认定问题,市中级人民法院认定:刘某等认为小区全体业主才是投资者的理由与法律法规的规定不符,不予采纳。遂终审判定,“亚搏app登录入口雁田公司依法享有案涉人防工程的经营权、收益权及管理权”。
  值得一提的是,
一审法院认定涉案人防工程所有权属于国家,而《商品房买卖合同》约定其所有权属亚搏app登录入口雁田公司。对此,终审法院认为《防空法》没有对人防工程平时的所有权作出明确规定,《广东实施〈中华人民共和国防空法〉办法》也没对人防工程平时的所有权作出明确规定,故案涉商品房买卖合同中对人防工程所有权的约定并未违反法律强制性效力性规定。

全国各地还有很多同类判例

  网络谣言误导了很多业主,导致全国发生了很多类似的诉讼判例。法律是公正的,如无其他违规行为,开发商的正当权益大都得到了维护。 笔者谨列举几例:
  东莞凯旋盛世小区2015年发生的诉争[(2015)东中法民二终字第839号],市中级人民法院依据《防空法》第五条规定,认定开发商是该人防工程的投资者。
  珠海市锦绣柠溪小区业主委员会与开发商对人防停车位的诉争,香洲区法院、珠海市中级人民法院均判定人防工程地下室使用管理及收益权归属开发商。业委会不服终审判决,向广东省高院申请再审。省高院作出(2016)粤民申2846号民事裁定予以驳回。
  2011年上海徐汇区肇家浜路201弄某花园小区物业公司、业主委员会与开发商的合同纠纷,经上海市徐汇区人民法院[案号:(2010)徐民三(民)初字第1825号]、上海第一中级人民法院[案号:(2011)沪一中民二(民)终字第867号]审理,均驳回了物业公司、业委会主张人防车位管理权、收益权归全体业主的请求,支持开发商作为投资者的权益。
  2014年,就南京永嘉年华公寓商铺及地下停车位,开发商与物业管理公司发生纠纷,南京市中级人民法院作出(2014)宁民终字第4420号判决,认定开发商对小区人防车库有管理收益权。
  2015年,武汉都市桃源小区新换届后的业委会起诉开发商,要求判令小区人放地下室的使用权、收益权归全体业主。由于购房合同明确约定,内容也不违反法律强制性规定,合法有效,武昌区人民法院、武汉市中级人民法院均驳回业委会的诉求。
  佛山、重庆、苏州、三亚、湖北黄石、福建龙岩等地都发生过相关案例。在购房合同明确约定了公摊面积不包括人防车位情况下,法院都依法认定开发商为人防工程投资者,拥有对人防车位的所有、经营、收益等权益。
  以上案例的判决书,均可从“中国裁判文书网”查核下载。

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