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“深圳北”接力城市扩容 中轴中央生活日趋成型

2014.01.26

“深圳北”接力城市扩容

中轴中央生活日趋成型

“深圳北”房价仅深圳的三分之一

  如今的深圳北生态国际住区,这一绵延数十公里的原生态居住生活带,已然成为深圳福田CBD北中轴线上的靓丽风景线。

  或许十年前,你对它还很陌生;或许五年前,你还在踌躇。

  莞深城际轻轨正在加紧建设,梅观高速即将全程免费,深圳北直接纳入升级为一线大都会拓展区;深圳外环高速公路的东莞段与莞深高速、从莞高速形成全互通立交,届时四通八达的高速网络将凤岗、观塘、樟木头、黄江与深圳无缝对接……重大利好接踵而至。

  同时,沿着深圳CBD中轴线向北,铺排着亚搏app登录入口卧龙山一号等生态都市型大盘,更新深圳人居理念的同时,更是以超过深圳本地推盘量的姿态席卷深圳。正是他们的大规模开发提速了深圳北生态城市化建设,置业者对未来生活的各种想象得到满足。

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CBD中轴崛起

凹形版图上的价值洼地

  在深圳飞速发展的30余年,一种源于城市产业的力量,一种来自城市升级的冲动,带动着整个区域的人口、资源、生活方式迎来全方位的革新。东西狭长、南北短促的城市版图,无疑促使深圳在突破原有的“二元”状态时,选择了向北的方向。

  参考近年来,北京、上海等国际大都会的发展轨迹,无不呈现向次中心化区域蔓延的趋势。以北京为例,从最开始的一环、二环,发展到如今的七环,大七环,四通八达的交通线路环环相套,人们的居住踪迹也跟随着城市的规划一环环往外扩展。在深圳、香港本地土地资源逐渐开发殆尽,以及城际交通越来越便捷的利好引导中,深港国际大都会无疑将沿袭北京、上海为中心的国际大都会的房地产发展。同时,深圳东西地域狭长、南北扁短,因此,受环线覆盖、位于版图纵向上的楼盘,距离中心区的距离更近,价值则愈加彰显。

  深圳向北,以福田为中心的半小时生活半径圈内,涵盖了凤岗、塘厦、樟木头、黄江等生态资源丰富的区域,逼近中心区的区位价值和二三线城市的低洼价格相得益彰,成就凹形城市版图上的“深圳北”优势。

  更前瞻的来看,2012年,深圳GDP接近1.3万亿元,香港GDP达1.65万亿元,在城市人口规模上,两地合共超过2000万人,这样的经济总量和人口规模,将直接辐射深圳周边的旅游、度假、居住、休闲等拥有资源和优质配套的超级大盘。

  城市竞争力协会会长桂强芳认为,城市发展到一定阶段必然引起核心区域的资源向外扩张。判断一个城市是否是大城市,与其城市面积大小的关系不大,与之相关的应是城市的经济实力带来的对人口、财富的聚集程度。人口密度达到5201人每平方公里,居全国之首,深圳若想在产业经济上迈上一个台阶,解决后续产业土地承接问题成当务之急。

  这厢是深港国际大都会城市升级中面临的资源匮乏、承载量有限的困境,这厢是城镇化过程中带来的区域价值的暴涨,塘厦、樟木头通过经济重镇的打造和承接经济转移的规划出台,向深圳伸出了橄榄枝。东莞在承接深港企业转型需求的同时,同步响应莞深同城规划的利好,主动承接深港大都会居住功能的外拓。

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中央生活区价值荟萃

深港大都市居住功能向北延伸

  深圳从横向内生的发展态势,往纵向向北辐射的态势迈进,走向生态资源丰富的北部。资源丰富的“深圳北”给了亚搏app登录入口更多城市之外留白的意外惊喜。

  据东莞业内人士介绍,近年来区域规划逐步利好,深圳北城市基础设施建设及生活配套得到逐步完善,正展现一个宜居城市的魅力。

最新的消息是,莞深城际轻轨的正在加紧建设,梅观高速即将全程免费,深圳北直接纳入升级为一线大都会拓展区;深圳外环高速公路的东莞段与莞深高速、从莞高速形成全互通立交,届时四通八达的高速网络将观塘、凤岗与深圳无缝对接;东莞市政府规划将观塘板块打造成“深港后花园”,以加快转变经济发展方式为主线,以产业结构调整和城市升级为重点,深入推进经济社会双转型,全面创新社会管理,建设成为生态宜居城镇的和谐幸福之城……深港后花园的建设正提速发展。

“深圳北”房价仅深圳的三分之一

  最新数据显示,深圳市全市上个月的新房成交均价已经高达24128元/平方米,创下40个月以来月度均价新高。在人们惊呼房价“步步高”的时候,上半年深圳新房均价也已坐稳2万大关,到达了21375元/平方米。

  对于一个普通家庭来说,想要买一个90平方米左右三房,在深圳所需要支付的价格接近200万元。

  而更加残酷的是,按照全市平均水平计算出来的200万元的总价将无缘于深圳中心区,估计只能买到宝安和龙岗这些原关外区域,因为福田、南山、罗湖三区上半年均价已经分别高达40875元/平方米、39815元/平方米、34066元/平方米。

  与此同时,“深圳北”区域却由于地缘、价格差异大放异彩。深圳北的高端物业市场,如亚搏app登录入口地产卧龙山一号项目在内的高端物业均价也在1.5万元/平方米左右,反观深圳豪宅市场动辄上千万的价格。在生态资源富饶的深圳北,资源型豪宅也凭借与深圳市场的价格落差,承接着深圳高端需求的释放。

  从东莞市房管局信息网、中原地产等机构统计数据显示,东莞全市,包括塘厦、凤岗、樟木头在内的“深圳北”区域上半年住宅成交依旧最火,其次才是位于东莞行政中心泛城区和松山湖区域。

  而最吸引深圳购房者眼球的,无疑是相当于深圳三分之一的价格,数据显示东莞上半年全市成交均价为8699元/平方米,而“深圳北”片区的塘厦、凤岗、樟木头等区域的均价也基本与全市均价相差无几。

  当前房价虽低,但是从增长速度来看东莞却一点儿也不输深圳,东莞近10年来房价稳步上升,2013上半年成交均价的8699元/平方米差不多是2004年全市均价2380元/平方米的3.67倍左右,而深圳近10年房价增长速度也不过如此,2013上半年的21375元/平方米大约为2004年5980元/平方米的3.57倍,而东莞的增长速度还快了一点点。

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房价将随着区域合作稳步上涨

  在综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,由于行政上的边界,这些区域有着价格上的“悬崖效应”,也导致了毗邻深圳区域的东莞镇区价格要比深圳片区低得多,就像深圳和香港的情况,香港也扮演着“高地”的角色,但是由于行政上的划分,即使是毗邻区域,香港房价就是要比深圳高出一大截。

  如同深圳接受香港的辐射一样,东莞这些镇区也在接受深圳高价的外溢,不过宋丁认为这些位于边界地带的一些镇区拥有着较大的发展前景,“由于行政上的边界,此前一直受忽略,但如果一旦遇到大的机遇,价格就会有急速上涨的机会。”他举例说比如是区域合作、交通、城镇化本身的发展,“之前就有投资从深圳往东莞,使得这个价格‘悬崖’在减小。”深圳本身土地资源已经非常少了,往外扩张的同时,宋丁指出未来深圳周边的地价、房价都会随着关联效应而抬升。

  而短期来看,东莞房价稳步上涨的趋势也将延续,来自东莞中原地产、瑞峰置业的分析报告在对下半年房价的预测上都指出了这一点。瑞峰置业分析人士指出,自去年底东莞住宅均价在8500元/平方米左右运行,到今年上半年住宅签约为8699元/平方米,已出现小幅上涨。

  “目前东莞楼市已经热销超过1年,库存仍在不断走低,市场需求却仍然旺盛,供不应求局面导致东莞住宅存量低位运行,受‘低库存’的支撑,东莞楼市去货率得到了提高,也支撑了房价‘稳中有涨’的态势。”

  而中原地产分析人士则指出,下半年临深片区楼市供应量最大,但是由于需求仍然旺盛,即使当地购房需求逐渐饱和,而深圳客比例预计会有进一步上升,成交仍有较大上升空间。

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置业“深圳北”自住、投资两相宜

  目前在深圳南山工作的林玲则很高兴自己选择购买了东莞的一套房,她花了大约45万元购买了一套81平方米南向大两房,算是送给自己30岁的生日礼物,因为买了东莞的房子后,她还有余钱又买了一辆车。

  虽然收楼后她打算还是先出租,以后可以让爸妈过来住就近照顾,而目前市场上的租金水平足以满足她每个月1800元的月供了。

  “在东莞买房毫无压力”,林玲这么说的时候,是比较去年同样也买了房的室友小凡,小凡去年买了龙华新区的xx公馆1866,近90平方米的三房总价却达到了175万元,首付已经需要找家人帮忙,总共交了约60万元,如今每个月又要付8000多的房贷(贷款年限20年),还要支付房租,“昨天还聊起来,小凡说近期要准备收房,估计又要准备一笔钱,还不知道找谁借去。”

  在林玲看来,小凡现在在巨大的资金压力下,已经断绝了几乎一切的娱乐活动,“不跟亚搏app登录入口出去吃饭了,也不去看电影,且不说这样压力太大,甚至是已经影响到生活质量了。”

  而且实际上未来住到龙华也很恐怖,因为小凡所有的资金投向了这套房,未来基本上靠地铁出行,小凡自我调侃说,“看看现在龙华线每天上下班时间有多挤,估计以后天天被挤成‘烈士’”。

  不论是深圳高房价压力,还是看好在东莞房产投资,都有更多的深圳人置业向北。一位投资者蔡先生则告诉南都记者,深圳投资门槛高、风险大,倒不如在东莞热点区域投资,“投入少,而且租金回报也不错,重点是,这里不限购。”而让蔡先生所心动的,则是东莞近年来几乎可以称得上是稳健增长的房价。

(自《深圳特区报》 有删减)


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